Хозяин видит в объявлениях цену за ночь и умножает её на 30, получая красивую цифру, а потом удивляется, почему на руках остаётся куда меньше. Рассчитать доходность квартиры под посуточную сдачу это учесть и цену за ночь, и загрузку, расходы и налоги, ведь именно они съедают часть дохода. Оценить потенциал вашей квартиры и взять управление на себя помогает наш сервис. Разберём, из чего складывается доходность посуточной квартиры, как её посчитать по формуле и что влияет на прибыль.
Из чего складывается доходность квартиры
Доходность посуточной квартиры складывается из цены за ночь, умноженной на загрузку, минус все расходы и налоги. Ключевой показатель здесь не цена за ночь, а реальная загрузка за месяц.
Разберём составляющие дохода и расхода. Красивая цена за ночь ещё ничего не говорит о прибыли.
- Выручка: цена за ночь, умноженная на число занятых ночей за месяц.
- Постоянные расходы: коммуналка, интернет, амортизация мебели и техники.
- Переменные расходы: уборка, бельё, комиссии площадок и расходники на каждый заезд.
Главная ошибка новичка это считать доход как цену за ночь, умноженную на 30 дней. В реальности квартира не занята каждую ночь: средняя загрузка по рынку обычно держится в диапазоне 50-80% в зависимости от города, района и сезона, поэтому пустые ночи нужно закладывать сразу. Из выручки вычитают расходы. Постоянные это коммунальные платежи, интернет, а также износ мебели, техники и ремонта, ведь при потоке гостей всё изнашивается быстрее.
Переменные привязаны к каждому заезду: уборка, стирка и замена белья, расходники вроде туалетной бумаги и средств гигиены, а ещё комиссии площадок бронирования, которые забирают заметную долю с каждой брони. Если сдачей занимается управляющий сервис, добавляется плата за управление. Только вычтя всё это и налог, вы получаете чистый доход. Именно поэтому две одинаковые квартиры могут приносить очень разную прибыль: всё решают загрузка и контроль расходов. Как посчитать доходность по формуле, разберём дальше. Наш сервис поможет оценить реальную загрузку вашего района.
Как посчитать доходность посуточной квартиры
Доходность считают так: цену за ночь умножают на число занятых ночей, вычитают все расходы и налог, а результат делят на вложения. Так получают и чистый доход за месяц, и процент годовой доходности.
Возьмём условную квартиру.
- Выручка. при цене 3000 рублей за ночь и загрузке 20 ночей в месяц выручка составит 60000 рублей.
- Переменные расходы. уборка и бельё по 700 рублей на заезд при 15 заездах это около 10500 рублей, плюс комиссии площадок и расходники.
- Постоянные расходы. коммуналка, интернет, амортизация, допустим ещё 12000 рублей в месяц.
- Налог. его считают по вашему режиму, например как самозанятый вы платите 4-6% с дохода.
- Чистый доход. из выручки вычитаем все расходы и налог и получаем реальную сумму на руки, которая заметно меньше стартовых 90000, что дало бы наивное умножение цены на 30.
- Доходность в процентах. чистый годовой доход делят на сумму вложений в квартиру и ремонт и переводят в проценты, чтобы сравнить с другими вариантами. Считайте по своим реальным цифрам, а цену за ночь и загрузку берите из живых объявлений конкурентов в вашем доме и районе, а не из воздуха. Что влияет на прибыль, разберём дальше.
Наш сервис поможет собрать реальные цифры по вашему объекту.
Что влияет на прибыль от посуточной сдачи
На прибыль от посуточной сдачи сильнее всего влияют загрузка, цена за ночь, расходы на управление. Хорошие фото, отзывы, гибкая цена, грамотная работа с площадками поднимают загрузку и доход.
Разберём рычаги прибыли.
- Загрузка: главный фактор, каждая занятая ночь напрямую увеличивает доход.
- Гибкая цена: цену поднимают в высокий сезон и на выходные, снижают в простой.
- Фото и отзывы: качественные снимки и хорошие оценки поднимают квартиру в выдаче.
- Расходы на управление: самостоятельная сдача дешевле, но отнимает время.
Загрузка это рычаг номер один: поднять её с 50 до 70% часто выгоднее, чем повысить цену за ночь, потому что пустая квартира не приносит ничего. На загрузку работают качественные фото, полное честное описание, быстрые ответы на заявки и положительные отзывы, которые двигают объявление вверх в выдаче площадок. Второй рычаг это гибкое ценообразование: в выходные, праздники, высокий сезон цену поднимают, а в мёртвые периоды снижают, чтобы квартира не простаивала.
Третий фактор это расходы: контроль затрат на уборку, бельё, ремонт напрямую влияет на чистый доход. Отдельно стоит вопрос управления: сдавать самому дешевле по деньгам, но это постоянная работа с заявками, заселениями, уборкой, гостями, и время тоже стоит денег. Многие хозяева отдают операционку управляющему сервису и получают меньше в процентах, но без ежедневной возни.
Посчитайте оба варианта на своих цифрах и решите, что вам выгоднее по деньгам и по времени. Оценить потенциал и взять управление на себя можем мы. Наш сервис поднимает загрузку и берёт операционную рутину на себя.
Главное
Рассчитать доходность квартиры под посуточную сдачу значит учесть и цену за ночь, и реальную загрузку, все расходы, налоги. Доход считают как цену за ночь на число занятых ночей минус расходы и налог, а чистый годовой результат делят на вложения для процента доходности. Сильнее всего на прибыль влияют загрузка 50-80%, гибкая цена, качественные фото с отзывами и расходы на управление. Хотите узнать реальную доходность своей квартиры, оцените её потенциал с нашим сервисом.
Хотите знать реальную прибыль от посуточной сдачи?
Наш сервис оценит потенциал вашей квартиры, посчитает загрузку, доход и возьмёт управление на себя. Оставьте заявку на расчёт.
