Одна квартира на посуточке спокойно живёт на самозанятости, но вы поставили на поток вторую и третью, и привычная схема вдруг начинает упираться в потолок. Выбор между самозанятостью и ИП с патентом зависит от дохода: пока он в пределах 2,4 млн рублей в год, хватает самозанятости со ставкой 4 и 6 процентов, а дальше считают патент или упрощёнку. Разберёмся, когда хватает самозанятости на несколько квартир, что выгоднее, ИП на патенте или упрощёнке, и когда пора уходить с самозанятости на ИП. Подобрать режим под ваши объёмы помогает наш сервис.
Когда хватает самозанятости на несколько квартир
Самозанятости хватает, пока суммарный доход со всех квартир не превышает 2,4 млн рублей в год. Это примерно 200 тысяч в месяц, и на двух-трёх загруженных объектах к потолку подходят быстро.
Самозанятость, то есть налог на профессиональный доход, удобна простотой: ставка 4 процента с оплат от физлиц и 6 процентов от компаний, чек в приложении, никаких отчётов и взносов. Но у неё жёсткий потолок, годовой доход не больше 2,4 млн рублей, причём считается вся выручка, а не прибыль. Для одной квартиры этот предел почти недостижим, а вот посуточка меняет картину: высокий чек за ночь и хорошая загрузка быстро поднимают оборот.
Две-три активные квартиры со средним чеком около 3 тысяч рублей за ночь легко дают 150 и 200 тысяч в месяц, и к декабрю вы упираетесь в лимит. Пока доход под ним, самозанятость — это самый дешёвый вариант. Мы помогаем держать доход на контроле.
Что выгоднее: ИП на патенте или упрощёнке
Патент выгоден при стабильно высоком доходе: вы платите фиксированную сумму заранее, и сверх неё налог не растёт. Упрощёнка со ставкой 6 процентов удобнее при переменном доходе и больших простоях.
Когда доход перерастает самозанятость, выбирают между двумя режимами ИП.
- Патент. Фиксированная стоимость за год, посчитанная по потенциальному доходу, в Москве аренда жилья обходится около 24 тысяч рублей за объект, и сверху налог не добавляется.
- Упрощёнка 6 процентов. Налог считается с реального дохода, поэтому в слабые месяцы платёж меньше, а в сильные больше.
- Лимит патента. С 2026 года порог дохода для патента — это 20 млн рублей, и его планово снижают в следующие годы.
Логика простая: если квартиры загружены стабильно и доход предсказуемо высокий, патент часто выходит дешевле, ведь вы фиксируете сумму заранее. Если же доход скачет и бывают долгие простои, упрощёнка гибче, потому что платёж идёт от факта. На практике многие хосты с несколькими объектами считают оба варианта на свой оборот и выбирают меньшую сумму. Посчитать это под ваши объекты поможем мы.
Когда пора уходить с самозанятости на ИП
Уходить на ИП пора, когда доход приближается к 2,4 млн рублей в год или когда нужны работа с компаниями и расширение. Закон даёт на смену режима ограниченный срок, поэтому следят за оборотом заранее.
Сигналов, что самозанятость пора перерастать, несколько. Первый — это приближение к лимиту: если к осени вы видите около 2 млн рублей нарастающим итогом, до потолка рукой подать, и переход лучше оформить заранее, а не ловить превышение задним числом. Второй — это работа с юрлицами и командировочными, которым нужны закрывающие документы, тут удобнее ИП. Третий — это рост бизнеса: больше квартир, наёмный персонал, желание масштабироваться.
При превышении лимита закон отводит короткий срок на смену режима, поэтому доход держат на виду и считают нарастающим итогом каждый месяц. Паниковать не нужно: превышение — это просто сигнал, что пора выбрать патент или упрощёнку. Подсказать момент и режим перехода можем мы.
Как не ошибиться с выбором режима
Чтобы не ошибиться, считают реальный годовой доход и загрузку по каждой квартире, а потом сравнивают суммы налога на всех режимах. Выбор зависит от оборота и стабильности, а не от привычки.
Универсального ответа нет, решает арифметика на ваших цифрах. Сначала сведите реальный доход: сколько приносят все квартиры за год с учётом сезона и простоев. Затем прикиньте налог на каждом режиме: самозанятость под лимитом, патент с фиксированной стоимостью, упрощёнка 6 процентов от оборота. Для стабильно высокого дохода обычно выигрывает патент, для скромного или скачущего, самозанятость или упрощёнка.
Учтите и неналоговые факторы: у ИП есть страховые взносы и отчётность, зато выше потолок и доступ к работе с компаниями. Не держитесь за самозанятость из привычки, если бизнес вырос, и не открывайте ИП раньше времени, если доход мал. Сопоставить все варианты на вашем обороте поможем мы.
Главное
Если коротко: пока суммарный доход с квартир под 2,4 млн рублей в год, хватает самозанятости со ставками 4 и 6 процентов, а на двух-трёх загруженных объектах к этому потолку подходят быстро. Дальше выбирают между патентом с фиксированной стоимостью, в Москве около 24 тысяч рублей за объект, и упрощёнкой 6 процентов от дохода, причём лимит патента с 2026 года — это 20 млн рублей. Уходить на ИП пора при приближении к лимиту или работе с компаниями, а чтобы не ошибиться, считают реальный доход и сравнивают суммы налога на всех режимах. Хотите подобрать выгодный режим под свои квартиры, доверьте расчёт нам.
Поставили на поток несколько квартир и не знаете, оставаться на самозанятости или открывать ИП?
Мы посчитаем налог на всех режимах под ваш реальный доход и загрузку, подскажем, когда выгоден патент, а когда упрощёнка, и поможем перейти без потерь. Посмотрите, как это работает.
